developer perumahan

8 Tips Beli Hunian Dari Developer Perumahan, Agar Tidak Tertipu!

Imaginers, mencari jual beli rumah baru atau bekas/second lewat developer perumahan memang cara paling lazim dilakukan masyarakat perkotaan. Namun kamu perlu hati – hati supaya tidak tertipu. Berikut 8 Tips Beli Hunian Dari Developer Perumahan, Agar Tidak Tertipu, khususnya jika ingin KPR. Bagaimana cara memilih developer perumahan terpercaya? Apa strategi membeli hunian dari developer perumahan? Yuk, simak dengan seksama tips dibawah ini!

developer bangunan
Photo by Energepiccom Kuzenkov from Pexels

Utamakan Reputasi Developer Perumahan

Reputasi developer perumahan sangat amat penting. Developer perumahan terpercaya menjadi kata kunci disini. Karena rumahnya indent, sementara kamu sudah harus membayar lunas (meskipun itu dengan kredit), jadi tidaknya rumah tersebut tergantung pada developer.

Dan juga, pengurusan sertifikat sangat tergantung pada pengembang. Pengembang yang tidak professional menyebabkan pengurusan surat dan sertifikat akan terhambat lho Imaginers! Salah satu cara mengukur reputasi adalah melihat kelengkapan izin developer perumahan, antara lain:

  • Ijin Peruntukan Tanah: Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, SIPPT (Surat Ijin Penunjukkan Penggunaan Tanah), nomor sertifikat tanah, surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Surat Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).
  • Prasarana sudah tersedia.
  • Kondisi tanah matang.
  • Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer perumahan.
  • IMB Induk.

Sertifikat Masih Atas Nama Developer Perumahan

Saat awal pembelian rumah, sertifikat masih atas nama developer perumahan. Ada sejumlah proses yang harus dilalui sampai sertifikat menjadi nama kamu. Selama sertifikat masih atas nama developer peruamahan, implikasinya adalah:

Take – over kredit ke bank lain sulit dilakukan. Umumnya, bank tidak akan bersedia menerima take – over jika status sertifikat belum SHM atas nama pemilik developer perumahan tersebut. Penjualan rumah sulit dilakukan karena calon pembeli tidak akan bisa mendapatkan SHM. Sementara, SHM itu penting buat pembeli sebagai jaminan legalitas kepemilikan tanah dan bangunan.

Oleh karenanya, penting sekali memastikan ke pengembang ya Imaginers, kapan sertifikat beralih menjadi atas nama kamu. Di dalam perjanjian jual beli biasanya sudah dicantumkan target penyelesaian sertifikat. Yang jadi masalah, apakah target tersebut ditepati atau tidak?

Tidak Bisa Take Over KPR Jika Sertifikat Belum Balik Nama

Status sertifikat yang masih atas nama developer perumahan dan belum balik atas nama pembeli menyebabkan take over kredit ke bank lain sulit dilakukan. Pihak bank yang akan mengambil alih kredit (take over) akan meminta sertifikat atas nama pihak yang mengajukan kredit. Karena bank ingin secara hukum bisa mengikat rumah yang di KPR itu sebagai jaminan.

Beberapa bank masih mau menerima take-over kredit jika pengembangnya sudah kerjasama dengan bank. Namun, proses ini masih harus dipastikan lagi di masing –masing bank. Oleh karena itu, jika kamu melakukan take over kredit, misalnya, karena cicilan yang memberatkan dan bunga yang tinggi, pastikan dahulu status sertifikat rumah. Sudah atas nama kamu atau belum ya Imaginers!

Ada Risiko Rumah Tidak Jadi Tepat Waktu

Apa saja risiko membeli rumah di developer perumahan?
Rumah tidak jadi meskipun pembayaran sudah lunas. Ini risiko terbesar, meskipun cukup jarang terjadi. Untuk menghindarinya, tidak ada acara lain, dengan memilih developer perumahan yang reputasinya baik. Rumah jadi terlambat, tidak sesuai dengan target waktu yang dijanjikan dalam pejanjian. Ini risiko yang paling sering terjadi.

Pastikan terdapat klausul dalam perjanjian yang mengatur denda jika developer perumahan terlambat menyerahkan rumah. Rumah jadi dengan spesifikasi yang tidak sesuai standar atau buruk. Developer perumahan biasanya memberikan masa retensi selama 3 bulan setelah serah terima dilakukan. Selama masa retensi ini apabila ada kerusakan mengenai bangunan dan kondisi rumah masih menjadi tanggung jawab pihak developer. Pastikan semuanya tertulis di perjanjian.

Apa Kewajiban Developer Perumahan Jika Wanprestasi

Imaginers, mengingat sejumlah risiko tersebut, kamu perlu mempelajari dengan seksama kewajiban pengembang jika terjadi wanprestasi. Kewajiban developer perumahan biasanya diatur secara jelas dalam perjanjian jual beli. Baca perjanjjian dengan teliti supaya ketika muncul masalah bisa dengan cepat mengambil langkah yang diperlukan. Sebelum menandatangani berita acara serah terima rumah, periksa dengan teliti bahwa rumah yang akan kamu terima sesuai dengan apa yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).

Segera AJB Jika Rumah Sudah Jadi

Kamu harus mengalihkan status dari PPJB menjadi AJB sesegara mungkin. Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain.

AJB dengan pengembang adalah bukti legal bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pembeli. Jika belum melakukannya, hak atas tanah dan bangunan masih di developer perumahan.

Kapan AJB bisa dilakukan?
Sesuai Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal aspek berikut terpenuhi:

  • Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni.
  • Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu.
  • Permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.
  • Gampangnya, jika rumah sudah jadi, segera minta dilakukan AJB dengan developer perumahan.

AJB harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara hukum Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan ya Imaginers.

Sebelum AJB dilakukan, PPAT akan melakukan beberapa langkah, yaitu:
Pemeriksaan sertifikat ke BPN. Pemeriksaan bertujuan mengetahui bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita atau blokir dari pihak lain. Dimana jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN maka penjual berkewajiban terlebih dahulu untuk menbersihkan catatan tersebut. Jika catatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Tanpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan.

Segera Urus Status SHM (Sertifikat Hak Milik)

Setelah AJB selesai, kamu akan mendapatkan sertifikat SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dari developer perumahan. Seperti dijelaskan sebelumnya bahwa developer perumahan sebagai badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik (SHM). Developer perumahan hanya bisa memiliki tanah serta bangunan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB).

Apa masalahnya dengan status HGB ?
Tidak seperti SHM yang memberikan hak milik selamanya, HGB memiliki jangka waktu. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) hanya memberikan hak kepada pemegangnya memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, karena kepemilikan tanah tersebut dipegang oleh Negara, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
Jadi dengan HGB, kamu paling lama bisa mendirikan bangunan 50 tahun. Lewat itu hak atas tanah tersebut dihapus karena tanahnya sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara.

Oleh sebab itu, setelah proses AJB rampung, kamu harus mengubah sertifikat menjadi SHM ya Imaginers. Ada developer perumahan yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM setelah dilakukan AJB, namun tak jarang developer perumahan mempersilahkan kamu sendiri yang mengurus peningkatan hak tersebut.

IMB Amat Penting Untuk Developer Perumahan

Undang-Undang 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, mensyaratkan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Tidak memiliki IMB maka:

  • Bangunan bisa disegel oleh pihak berwenang.
  • Bangunan tidak bisa di diajukan kredit ke bank.
  • Tidak bisa mengurus peningkatan status SHM.

IMB merupakan landasan sah developer perumahan mendirikan bangunan, yang di dalamnya tercantum data bangunan. Mulai dari peruntukan, jumlah lantai dan detil teknis yang menjadi lampirannya.

Berdasarkan IMB, bank atau pihak lain dapat menilai bahwa bangunan yang menjadi jaminan KPR dibangun sesuai peraturan. Seperti sesuai dengan peruntukan lokasi, misalnya ruko memang dibangun di area komersil; rumah tinggal dibangun di lokasi yang diijinkan untuk hunian. Pastikan bahwa bangunan kamu ingin miliki memiliki IMB!

kewajiban developer perumahan
Photo by Pixabay Kuzenkov from Pexels

Untuk yang kebetulan lagi cari rumah, boleh cek nih rumah-rumah pilihan spesial untuk sobat Imaginers:

Semoga bermanfaat Imaginers!

Jangan lupa untuk mengikuti media sosial kami untuk mendapatkan update terbaru tentang rumah-rumah idaman berkualitas dan tips-tips seputar rumah lainnya ya!

Ikuti Media Sosial kami:

Bagikan artikel ini:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on telegram
Telegram
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on telegram

Penulis:

Artikel Lainnya:

Lagi cari rumah? Yuk, chat di sini!

Kami siap membantu! Silakan klik Customer Assistant kami untuk memulai percakapan.

Customer Assistant

Sekar Bintang

Online

Customer Assistant

Irvan Indrayana

Online

Sekar Bintang

Halo Kak, apa yang bisa Sekar bantu? 00.00

Irvan Indrayana

Halo, apa yang bisa saya bantu? 00.00